Tak, ale co do zasady komornik może zająć tylko udział należący do zadłużonego współwłaściciela, a nie całe mieszkanie. Jeżeli masz na przykład 1/2 udziału w lokalu, a dług ma drugi współwłaściciel, egzekucja powinna dotyczyć jego udziału. Twoja część nie odpowiada za cudze zobowiązania. Po licytacji może jednak pojawić się nowy współwłaściciel, który uzyska prawa do współposiadania lokalu i może żądać zniesienia współwłasności.
Komornik zajmuje udział, nie fizyczną część mieszkania
Udział w nieruchomości jest prawem do całej rzeczy wspólnej, określonym ułamkiem, na przykład 1/2 albo 1/3. Nie oznacza to, że współwłaściciel ma wyłącznie konkretny pokój lub wydzieloną część lokalu. Dlatego komornik nie „odcina” fizycznej części mieszkania, lecz zajmuje prawo majątkowe należące do dłużnika.
Egzekucja wymaga tytułu wykonawczego przeciwko konkretnemu dłużnikowi. Sam fakt, że ktoś mieszka w lokalu albo jest jego współwłaścicielem, nie pozwala prowadzić egzekucji z majątku innych osób. Współwłaściciel, który nie jest dłużnikiem, zachowuje swój udział, choć czynności dotyczące udziału drugiej osoby mogą utrudnić korzystanie z nieruchomości.
Jak rodzaj współwłasności wpływa na egzekucję?
Współwłasność ułamkowa
Współwłasność ułamkowa występuje często przy dziedziczeniu, zakupie lokalu przez kilka osób albo podziale majątku. Każdy współwłaściciel ma określony udział. Jeżeli dłużnik posiada 1/2 mieszkania, komornik może zająć właśnie ten udział i prowadzić z niego dalszą egzekucję. Udział drugiego współwłaściciela nie zostaje zajęty tylko dlatego, że znajduje się w tej samej księdze wieczystej.
Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby zobowiązanie obejmowało również pozostałego współwłaściciela albo gdyby był on solidarnym dłużnikiem. Wtedy egzekucja może objąć jego majątek na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego także przeciwko niemu.
Współwłasność łączna małżonków
Współwłasność łączna, typowa dla małżeńskiej wspólności majątkowej, nie określa udziałów małżonków w poszczególnych składnikach majątku w taki sposób jak współwłasność ułamkowa. Dlatego nie można automatycznie przyjąć, że komornik zajmie „połowę” mieszkania należącą do jednego z małżonków.
Znaczenie ma między innymi to, czy drugi małżonek zgodził się na zaciągnięcie zobowiązania oraz czy wierzyciel uzyskał tytuł wykonawczy przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli dług jest wyłącznie osobistym zobowiązaniem jednego z nich, zakres egzekucji z majątku wspólnego może być ograniczony. Ocena zależy od rodzaju długu, daty jego powstania i dokumentów w sprawie, dlatego przy egzekucji z majątku wspólnego potrzebna jest analiza konkretnego stanu faktycznego.
Jak przebiega zajęcie i licytacja udziału?
Egzekucja z nieruchomości lub udziału w niej jest sformalizowana. Typowy przebieg obejmuje następujące etapy:
- Zajęcie udziału – komornik kieruje egzekucję do prawa należącego do dłużnika i zawiadamia uczestników postępowania.
- Wpis w księdze wieczystej – informacja o zajęciu trafia do właściwego działu księgi wieczystej, aby osoby trzecie mogły poznać stan prawny nieruchomości.
- Opis i oszacowanie – rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, zwykle wyceniając całą nieruchomość, a następnie ustalana jest wartość udziału dłużnika.
- Licytacja komornicza – udział może zostać sprzedany osobie, która zaoferuje najwyższą cenę i spełni wymagania postępowania.
- Przysądzenie własności – po zapłacie ceny i uprawomocnieniu się postanowienia sądu nabywca wchodzi w miejsce dłużnika jako współwłaściciel.
Przy pierwszej licytacji cena wywoławcza udziału wynosi co do zasady 3/4 sumy oszacowania, a przy drugiej może wynosić 2/3 tej sumy. Nie oznacza to jednak, że udział zawsze zostanie sprzedany. Udziały są trudniejsze do zbycia niż całe lokale, ponieważ nabywca musi współdziałać z osobami, których wcześniej nie zna.
Opis i oszacowanie obejmuje całą nieruchomość, ponieważ udział nie jest fizycznie wydzielonym fragmentem mieszkania. Współwłaściciel powinien zwrócić uwagę na zawiadomienie o tej czynności. Zgodnie z art. 945 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego zawiadomienia i obwieszczenia powinny zostać dokonane co najmniej dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu i oszacowania.
Co zmienia się dla pozostałych współwłaścicieli?
Samo zajęcie udziału nie odbiera niezadłużonemu współwłaścicielowi jego własności. Skutki praktyczne zależą jednak od tego, czy udział zostanie sprzedany i kto go nabędzie.
| Aspekt | Dłużnik | Pozostali współwłaściciele |
|---|---|---|
| Zarządzanie | Jego udział jest objęty egzekucją i może zostać sprzedany. | Zachowują swoje udziały, ale na decyzje dotyczące lokalu może wpłynąć postępowanie egzekucyjne. |
| Sprzedaż | Nie może swobodnie rozporządzać zajętym udziałem z pominięciem skutków zajęcia. | Nie tracą prawa do własnych udziałów i nie odpowiadają za dług dłużnika. |
| Po licytacji | Traci udział po prawomocnym przysądzeniu własności, a uzyskana cena służy spłacie kosztów i wierzycieli. | Mogą mieć obcego współwłaściciela, który ma prawo współposiadania i korzystania z nieruchomości. |
| Dalsze ryzyko | Sprzedaż udziału nie zawsze pokryje cały dług. | Nabywca udziału może żądać zniesienia współwłasności, co w niektórych sytuacjach prowadzi do sprzedaży całego lokalu. |
Nabywca licytacyjny nie staje się automatycznie właścicielem całego mieszkania. Otrzymuje udział należący wcześniej do dłużnika. Może jednak korzystać z uprawnień współwłaściciela, w tym domagać się dopuszczenia do współposiadania, ustalenia sposobu korzystania z lokalu albo rozliczenia pożytków i wydatków.
Każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Sąd może przyznać mieszkanie jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych, dokonać podziału fizycznego, jeśli jest możliwy, albo zarządzić sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej kwoty. Przy pojedynczym mieszkaniu podział fizyczny często nie wchodzi w grę, dlatego pozostali współwłaściciele mogą stanąć przed koniecznością spłaty nabywcy albo sprzedaży lokalu.
Jak chronić swoje prawa?
Nie jesteś bez możliwości działania, jeśli komornik prowadzi egzekucję z udziału innego współwłaściciela. Najważniejsze czynności to:
- Skontaktuj się z komornikiem na piśmie – poproś o sygnaturę sprawy, wskazanie zajętego udziału, terminy czynności oraz informacje dotyczące opisu i oszacowania.
- Zabezpiecz dowody własności – zachowaj dokumenty dotyczące udziału oraz rzeczy znajdujących się w mieszkaniu, które należą wyłącznie do Ciebie.
- Rozważ skargę na czynności komornika – na podstawie art. 767 Kodeksu postępowania cywilnego można zaskarżyć czynność lub zaniechanie naruszające albo zagrażające Twoim prawom. Termin co do zasady wynosi tydzień, dlatego nie należy zwlekać.
- Rozważ wykup udziału – możesz porozumieć się z dłużnikiem, wierzycielem albo przystąpić do licytacji, jeśli chcesz zachować pełną kontrolę nad lokalem.
- Skonsultuj zniesienie współwłasności – pomoc prawnika może być potrzebna, gdy pojawi się nowy współwłaściciel albo konieczne będzie ustalenie sposobu korzystania z mieszkania.
Jeżeli komornik omyłkowo zajmie rzecz należącą do osoby niezadłużonej, trzeba niezwłocznie przedstawić dowody własności. W zależności od sytuacji możliwa jest także ochrona osoby trzeciej przed egzekucją w drodze odpowiedniego powództwa.
Nie utrudniaj bezpodstawnie czynności egzekucyjnych. Komornik może korzystać z pomocy Policji, a otwarcie lub przeszukanie mieszkania dłużnika odbywa się w asyście Policji. Ochrona własnych praw powinna polegać na dokumentowaniu nieprawidłowości, składaniu pism i korzystaniu ze środków zaskarżenia, a nie na fizycznym blokowaniu czynności.
Najważniejsze jest rozróżnienie między zajęciem udziału dłużnika a zajęciem całego mieszkania. Niezadłużony współwłaściciel nie traci automatycznie swojej własności, ale powinien szybko sprawdzić rodzaj współwłasności, zakres egzekucji i terminy na reakcję.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. W sprawie dotyczącej zajęcia udziału, opisu i oszacowania lub skargi na czynności komornika warto skonsultować dokumenty z adwokatem albo radcą prawnym.
