Umowa najmu instytucjonalnego to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego przeznaczona dla przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Jej najważniejszym elementem jest notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dzięki niemu wynajmujący może łatwiej odzyskać lokal po zakończeniu umowy, a najemca nie musi wskazywać mieszkania zastępczego.
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny został uregulowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Dotyczy lokalu mieszkalnego wynajmowanego przez osobę fizyczną, osobę prawną albo jednostkę organizacyjną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.
Oznacza to, że z tej formy umowy nie może skorzystać prywatny właściciel wynajmujący pojedyncze mieszkanie poza działalnością gospodarczą. Dla takiej osoby właściwym rozwiązaniem może być najem okazjonalny, o ile spełni wymagania przewidziane dla tego modelu.
Najem instytucjonalny ma uporządkować profesjonalny wynajem i zwiększyć przewidywalność sytuacji po zakończeniu umowy. Silniejsza pozycja wynajmującego nie oznacza jednak, że może on pominąć ustawowe warunki lub samodzielnie usunąć najemcę z lokalu.
Najważniejsze cechy i wymogi
Umowa najmu instytucjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu kilkoma wymaganiami formalnymi:
- Wynajmujący musi prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
- Umowę zawiera się wyłącznie na czas oznaczony, czyli strony wskazują konkretny termin jej zakończenia.
- Do najmu instytucjonalnego nie stosuje się art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego. Umowa zawarta na dłużej niż 10 lat nie przekształca się więc automatycznie po upływie tego okresu w najem na czas nieoznaczony.
- Najemca musi złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.
- Najemca zobowiązuje się w tym oświadczeniu do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy.
- Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia kaucji zabezpieczającej. Jej maksymalna wysokość wynosi sześciokrotność miesięcznego czynszu, zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów.
Notariusz nie sporządza całej umowy najmu. Jego udział dotyczy oświadczenia najemcy, które stanowi załącznik i integralny element najmu instytucjonalnego. Bez tego dokumentu umowa nie zapewnia szczególnej ścieżki egzekucyjnej przewidzianej dla tej formy najmu.
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny
Oba modele wzmacniają ochronę wynajmującego, ale są przeznaczone dla innych osób i wiążą się z odmiennymi formalnościami. Najważniejsze różnice przedstawia tabela:
| Cecha | Najem instytucjonalny | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Wynajmujący | Przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie wynajmu lokali | Osoba fizyczna nieprowadząca takiej działalności |
| Lokal zastępczy | Najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego ani uzyskiwać zgody jego właściciela | Najemca wskazuje lokal, do którego może się przenieść, oraz przedstawia zgodę jego właściciela |
| Cel umowy | Profesjonalny i zorganizowany wynajem mieszkań | Prywatny, okazjonalny wynajem lokalu |
| Czas trwania | Czas oznaczony, bez ustawowego limitu 10 lat właściwego dla najmu okazjonalnego | Czas oznaczony, maksymalnie 10 lat |
W obu przypadkach potrzebne jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Najem instytucjonalny upraszcza jednak formalności, ponieważ nie wymaga organizowania lokalu zastępczego.
Jak wygląda eksmisja przy najmie instytucjonalnym?
Najsilniejszym zabezpieczeniem wynajmującego jest oświadczenie, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. Dokument sporządza notariusz. Najemca potwierdza w nim także, że przy przymusowym opróżnieniu lokalu nie będzie przysługiwać mu prawo do najmu socjalnego lokalu ani do pomieszczenia tymczasowego, na zasadach określonych w ustawie.
Jeżeli umowa wygaśnie albo zostanie skutecznie rozwiązana, a najemca nadal zajmuje mieszkanie, wynajmujący może podjąć czynności zmierzające do nadania aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawa może trafić do komornika. Nie oznacza to całkowitego pominięcia wymaganych czynności prawnych, ale zwykle pozwala ograniczyć konieczność prowadzenia pełnego procesu o eksmisję.
Przy najmie instytucjonalnym brak wskazanego lokalu zastępczego nie blokuje wykonania obowiązku opróżnienia mieszkania. Wynajmujący nie musi też zapewniać najemcy lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego w związku z samym zastosowaniem tej konstrukcji. Każda sprawa wymaga jednak oceny treści umowy, prawidłowości wypowiedzenia oraz dokumentów sporządzonych przez notariusza.
Koszt aktu notarialnego i ewentualnej obsługi prawnej ponosi się już przy zawieraniu umowy, ale dla przedsiębiorcy wynajmującego wiele lokali może to ograniczyć ryzyko długotrwałego odzyskiwania mieszkania i związanych z tym kosztów.
Dla kogo najem instytucjonalny będzie właściwy?
Ten model jest przeznaczony przede wszystkim dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, spółek i innych podmiotów, które profesjonalnie wynajmują mieszkania. Może być przydatny przy budowaniu większego portfela lokali, zarządzaniu najmem długoterminowym oraz ograniczaniu ryzyka związanego z niewydaniem mieszkania po zakończeniu umowy.
Nie jest to natomiast forma dla prywatnego właściciela, który wynajmuje lokal poza działalnością gospodarczą. W takim przypadku trzeba rozważyć zwykły najem albo najem okazjonalny. Przed podpisaniem dokumentów warto sprawdzić, czy wynajmujący rzeczywiście spełnia ustawowy warunek prowadzenia działalności w zakresie wynajmu oraz czy akt notarialny obejmuje wszystkie wymagane zobowiązania.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku wątpliwości dotyczących treści umowy, wypowiedzenia lub postępowania egzekucyjnego warto skonsultować sprawę z prawnikiem lub notariuszem.
