Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma zwykłego najmu mieszkania, która wzmacnia ochronę właściciela na wypadek zaległości, naruszenia warunków umowy albo odmowy opuszczenia lokalu. Wymaga formy pisemnej, notarialnego oświadczenia najemcy, wskazania lokalu zastępczego oraz zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny nie jest osobnym typem umowy obok najmu uregulowanego w Kodeksie cywilnym. To jego szczególna postać, określona w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Rozwiązanie ma zabezpieczać przede wszystkim właściciela mieszkania, który wynajmuje lokal prywatnie i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.
Umowa może dotyczyć wyłącznie lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, oraz sporządzona na piśmie. Nazwa nie oznacza najmu krótkoterminowego ani turystycznego. Umowa może trwać wiele lat, o ile strony określą konkretną datę jej zakończenia.
Mechanizm ochronny polega na tym, że najemca z góry składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego może się przenieść po zakończeniu najmu. Dzięki temu właściciel może dochodzić opróżnienia mieszkania w uproszczonym trybie, bez prowadzenia typowego procesu o eksmisję.
Najem zwykły a okazjonalny – najważniejsze różnice
| Cecha | Najem zwykły | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Eksmisja | Zwykle wymaga uzyskania wyroku eksmisyjnego i przeprowadzenia dalszej egzekucji. | Możliwe jest wykorzystanie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy po uzyskaniu klauzuli wykonalności. |
| Notariusz | Nie jest wymagany. | Notariusz sporządza oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Nie musi potwierdzać całej umowy. |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Brak szczególnego obowiązku zgłoszenia samej umowy w tym trybie. | Właściciel musi zgłosić umowę naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. |
| Okres ochronny | Przepisy ochrony lokatorów mogą ograniczać wykonanie eksmisji w okresie zimowym i wobec określonych osób. | Przepisy o najmie okazjonalnym wyłączają stosowanie tych ograniczeń w zakresie wskazanym w ustawie. |
Najem okazjonalny różni się także od najmu instytucjonalnego. Ten drugi jest przeznaczony dla podmiotów zawodowo wynajmujących lokale, w tym przedsiębiorców. Najem okazjonalny dotyczy natomiast prywatnego właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.
Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Procedura jest bardziej sformalizowana niż przy zwykłym najmie, ale można ją przeprowadzić w jasnej kolejności:
- Spisz umowę – określ strony, adres i opis lokalu, czas trwania, wysokość czynszu, opłaty, zasady korzystania z mieszkania, kaucję oraz warunki wypowiedzenia.
- Uzyskaj oświadczenie najemcy u notariusza – najemca składa akt notarialny, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego.
- Dołącz wskazanie lokalu zastępczego – najemca wskazuje adres mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji.
- Dołącz zgodę osoby uprawnionej do lokalu zastępczego – właściciel tego mieszkania albo osoba posiadająca do niego tytuł prawny potwierdza zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.
- Zgłoś umowę do urzędu skarbowego – właściciel przekazuje zgłoszenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego według swojego miejsca zamieszkania.
Notariusz jest potrzebny tylko przy oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga aktu notarialnego, lecz musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Koszt sporządzenia oświadczenia zależy od kancelarii i zakresu czynności, dlatego strony powinny ustalić wcześniej, kto go ponosi. Przepisy nie wskazują, że musi to być najemca albo właściciel.
Do umowy należy dołączyć co najmniej następujące dokumenty:
- Akt notarialny najemcy – oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu.
- Wskazanie lokalu zastępczego – adres mieszkania, w którym najemca może zamieszkać po eksmisji.
- Zgodę właściciela lokalu zastępczego – potwierdzenie możliwości zamieszkania najemcy i osób z nim zamieszkujących.
- Protokół zdawczo-odbiorczy – opis stanu mieszkania, wyposażenia i liczników, który pomaga rozliczyć lokal po zakończeniu najmu.
Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, powinien w ciągu 21 dni od uzyskania informacji o tym zdarzeniu wskazać inny lokal i przedstawić zgodę osoby uprawnionej do tego lokalu. Brak nowych dokumentów może być podstawą wypowiedzenia umowy.
Przed podpisaniem dokumentów właściciel powinien sprawdzić, czy umowa zawiera wszystkie wymagane elementy:
- oznaczenie wynajmującego i najemcy,
- dokładny adres i opis lokalu mieszkalnego,
- czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
- wysokość czynszu, termin i sposób płatności,
- zasady rozliczania mediów i innych opłat,
- wysokość kaucji oraz warunki jej zwrotu,
- informację o wymaganych załącznikach,
- podpisy stron i pisemną formę wszystkich zmian umowy.
Podatki i zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania. Termin wynosi 14 dni od rozpoczęcia najmu, a nie od dnia podpisania dokumentu, jeśli te daty są różne. Najemca może poprosić o potwierdzenie dokonania zgłoszenia.
Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, a od nadwyżki ponad tę kwotę – 12,5%. Ryczałt oblicza się od przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Rozliczenia podatkowe i aktualne terminy płatności warto sprawdzić w informacjach Ministerstwa Finansów albo skonsultować z księgowym.
Brak zgłoszenia w ciągu 14 dni powoduje utratę szczególnej ochrony najmu okazjonalnego. W takiej sytuacji umowa pozostaje zwykłą umową najmu, więc właściciel nie może korzystać z uproszczonego trybu egzekucji przewidzianego dla najmu okazjonalnego.
Wypowiedzenie umowy i eksmisja
Umowa wygasa z upływem okresu, na jaki została zawarta. Może także zostać wypowiedziana w przypadkach określonych w ustawie i samej umowie. Wynajmujący nie może jednak traktować najmu okazjonalnego jako prawa do natychmiastowego usunięcia lokatora. Nadal musi zachować wymagania dotyczące wypowiedzenia, doręczeń i egzekucji.
Ustawowe powody wypowiedzenia przez właściciela obejmują w szczególności:
- zaleganie z czynszem lub innymi opłatami przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, po wcześniejszym uprzedzeniu najemcy o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości,
- używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową albo przeznaczeniem, mimo pisemnego upomnienia,
- oddanie lokalu lub jego części w podnajem albo do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela.
Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nie opuszcza mieszkania, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. W żądaniu wyznacza termin, który nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia.
Gdy najemca nadal pozostaje w lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza się między innymi dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania, dowód doręczenia żądania opróżnienia oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Po uzyskaniu klauzuli sprawę można skierować do komornika.
W najmie okazjonalnym nie stosuje się okresu ochronnego w takim zakresie jak przy zwykłym najmie. Oznacza to, że sama pora roku nie blokuje wykonania eksmisji. Nie daje to jednak prawa do samowolnej wymiany zamków, odcinania mediów ani usuwania rzeczy najemcy. Właściciel powinien korzystać z formalnej drogi sądowej i egzekucyjnej.
Dla właściciela najem okazjonalny oznacza więcej dokumentów i koszt oświadczenia notarialnego, ale w zamian zapewnia lepsze narzędzia odzyskania lokalu. Dla najemcy jest to przede wszystkim zobowiązanie do wskazania realnego lokalu zastępczego i zaakceptowania uproszczonej egzekucji, jeśli umowa wygaśnie albo zostanie prawidłowo rozwiązana.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy i praktyka urzędów mogą się zmieniać, dlatego w sprawie konkretnej umowy, wypowiedzenia lub postępowania egzekucyjnego warto skonsultować się z prawnikiem albo doradcą podatkowym.
