Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Przy sprzedaży mieszkania w Polsce najczęściej to kupujący płaci za notariusza – czyli taksę notarialną, PCC (jeśli występuje) oraz większość opłat sądowych. Prawo zostawia jednak pełną swobodę umów, więc strony mogą ustalić zupełnie inny podział kosztów, nawet 50/50 lub z przewagą po stronie sprzedającego. Warto już na etapie umowy przedwstępnej precyzyjnie zapisać, kto za co płaci, żeby uniknąć napięć przy podpisywaniu aktu. Poniżej znajdziesz konkretne wyjaśnienia i liczby, które pozwolą Ci bez stresu zaplanować cały wydatek.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania według prawa?

Art. 89 Prawa o notariacie mówi jasno – koszty czynności notarialnej ponoszą strony czynności, a ich odpowiedzialność wobec notariusza jest solidarna. Oznacza to, że notariusz może żądać całej zapłaty od dowolnej strony, niezależnie od wewnętrznych ustaleń między kupującym a sprzedającym. Ustawa nie narzuca proporcji, w jakich strony mają się rozliczyć między sobą.

W praktyce rynkowej w 2026 r. utrwalił się jednak jeden model: przy klasycznej sprzedaży mieszkania większość kosztów bierze na siebie kupujący. Sprzedający akceptuje to zwykle jako element „warunków gry” – zamiast dokładania się do notariusza, negocjuje po prostu cenę netto, jaką chce otrzymać „do ręki”.

Jak dzielą się koszty notarialne między kupującego i sprzedającego?

Najczęściej spotykany w Polsce podział przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego wygląda tak:

W typowej transakcji kupna–sprzedaży mieszkania kupujący płaci taksę notarialną, PCC i opłaty sądowe za wpis własności, a sprzedający ponosi koszt dokumentów i wykreślenia hipoteki.

W praktyce oznacza to, że w standardowym modelu kupujący pokrywa:

• taksę notarialną za akt sprzedaży,
• PCC – co do zasady 2% wartości nieruchomości, jeśli jest to rynek wtórny i nie przysługuje zwolnienie,
• opłatę sądową za wpis własności w księdze wieczystej (zwykle 200 zł),
• opłatę sądową za wpis hipoteki (gdy zakup finansuje kredyt – najczęściej 200 zł),
• większość kosztu wypisów aktu (bank, sąd, własne egzemplarze).

Sprzedający z kolei ponosi najczęściej:

• koszty uzyskania wymaganych zaświadczeń (brak zaległości, brak zameldowanych, wypisy, wyrysy),
• koszt opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki – zwykle 100 zł za wniosek,
• ewentualny koszt pełnomocnictwa notarialnego, jeśli nie stawia się osobiście,
• swój egzemplarz (lub dwa) wypisu aktu notarialnego.

Model 50/50 – kiedy ma sens?

Podział „po połowie” bywa stosowany, gdy strony chcą wyraźnie podkreślić partnerskie podejście albo transakcja jest trudniejsza do przeprowadzenia (np. mieszkanie długo stoi w ofercie, a sprzedający chce zachęcić kupującego). Taki układ często wygląda tak: kupujący bierze na siebie PCC, a pozostałe koszty – w tym taksę notarialną i wypisy – dzielą się po równo.

Co decyduje o podziale kosztów w praktyce?

Rozkład wydatków zwykle zależy od kilku realnych czynników: siły przetargowej stron, ogólnej ceny mieszkania, sytuacji na lokalnym rynku, terminów i presji czasowej oraz tego, czy to kupującemu, czy sprzedającemu bardziej zależy na domknięciu transakcji. Gdy popyt jest słaby, kupujący łatwiej negocjuje udział sprzedającego w kosztach notariusza – bywa to prostsze niż walka o dodatkową obniżkę ceny.

Jakie opłaty składają się na „koszty notarialne” przy sprzedaży mieszkania?

Rachunek od notariusza to nie tylko wynagrodzenie za akt. W typowej transakcji pojawiają się co najmniej cztery grupy opłat: taksa notarialna, podatki, w tym PCC oraz VAT doliczany do taksy, opłaty sądowe związane z księgą wieczystą oraz koszt wypisów aktu notarialnego.

Taksa notarialna

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za czynność – przy sprzedaży mieszkania chodzi o sporządzenie aktu kupna–sprzedaży. Jej maksymalna wysokość zależy od wartości transakcji. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości wprost wskazuje, że:

Maksymalna taksa notarialna za jedną czynność nie może przekroczyć 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej – 7 500 zł.

Dla zwykłej umowy sprzedaży mieszkania stosuje się 50% stawki podstawowej, a do każdej wyliczonej kwoty dolicza się 23% podatku VAT. Ostateczna wysokość zależy więc od ceny mieszkania oraz tego, jakie wynagrodzenie zaproponuje sama kancelaria – rozporządzenie określa pułap maksymalny, a nie sztywne stawki.

PCC – kiedy kupujący nie płaci 2%?

Podatek od czynności cywilnoprawnych PCC wiąże się wyłącznie z obrotem na rynku wtórnym. Standardowo wynosi on 2% wartości nieruchomości i jest podatkiem, który zawsze obciąża kupującego – notariusz pobiera pieniądze przy akcie i odprowadza je do urzędu skarbowego.

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje jednak ważne zwolnienie. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym może zapłacić 0 zł PCC, jeśli nie był wcześniej właścicielem lokalu mieszkalnego (dopuszczalny jest jedynie udział z dziedziczenia do 50%). Przy współwłasności ulga działa proporcjonalnie – tylko na część nabywaną przez osobę spełniającą warunki.

VAT przy czynności notarialnej

Każda czynność notarialna obciążona jest podatkiem VAT. Stawka wynosi 23% i jest doliczana do wyliczonej kwoty taksy. Dla kupującego oznacza to, że realny koszt usługi zawsze jest wyższy o tę wartość, choć sam VAT nie jest widoczny jako oddzielna pozycja „do urzędu skarbowego” – stanowi element rachunku od notariusza.

Opłaty sądowe związane z księgą wieczystą

Opłata sądowa to kolejny, obowiązkowy składnik wizyty u notariusza przy sprzedaży mieszkania. Najczęściej pojawiają się:

• 200 zł za wpis własności nowego właściciela w księdze wieczystej,
• 200 zł za wpis hipoteki (przy kredycie),
• 100 zł za wykreślenie hipoteki, gdy sprzedający spłaca swój kredyt i „czyści” księgę przed lub w ramach transakcji.

Te opłaty nie są zyskiem kancelarii – notariusz pobiera je od stron i przekazuje do sądu wieczystoksięgowego razem z wnioskami.

Wypisy aktu notarialnego

Oryginał aktu zostaje w kancelarii, strony oraz instytucje (bank, sąd, urząd) dostają wypisy. Każda rozpoczęta strona wypisu kosztuje 6 zł netto, do czego dochodzi 23% VAT. Przy 10-stronicowym akcie i trzech wypisach łączna kwota potrafi dojść do około 200–250 zł. Zwykle kupujący bierze na siebie koszt tych wypisów, które są potrzebne do wpisów w księdze oraz do banku.

Rynek wtórny a pierwotny – kto płaci za notariusza w zależności od rodzaju zakupu?

To, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, czy z rynku pierwotnego, wpływa na strukturę kosztów, ale nie zmienia jednego: w obu przypadkach zasadniczo płaci kupujący, chyba że strony umówią się inaczej.

Rynek wtórny

Przy zakupie „z drugiej ręki” kupujący standardowo pokrywa:

• taksa notarialna + VAT,
• PCC – 2% wartości, chyba że działa zwolnienie na pierwsze mieszkanie,
• opłata sądowa za wpis własności i ewentualnie hipoteki,
• wypisy aktu.

Sprzedający inwestuje w dokumenty i zwykle opłaca opłatę sądową za wykreślenie hipoteki, jeśli jego kredyt jest spłacany przy transakcji. Podatek dochodowy (PIT) z tytułu sprzedaży przed upływem 5 lat rozlicza osobno – już poza kancelarią.

Rynek pierwotny

Przy umowach z deweloperem schemat wygląda inaczej. Pierwsza umowa – deweloperska – bywa często opłacana „na pół” przez dewelopera i kupującego. Natomiast przy końcowej umowie przenoszącej własność z reguły całość kosztów u notariusza ponosi nabywca.

Zaletą zakupu nowego lokalu jest brak PCC. Transakcja jest już objęta podatkiem VAT w cenie mieszkania, więc kupujący nie dopłaca dodatkowych 2% u notariusza. W rachunku pozostają: taksa notarialna z VAT, opłaty sądowe oraz wypisy.

Przykładowa kalkulacja – mieszkanie za 500 000 zł

Dla porządku warto zestawić typowe elementy kosztów w prostej formie. Przyjmijmy klasyczną sytuację: sprzedaż mieszkania za 500 000 zł na rynku wtórnym, bez zwolnienia z PCC, z kredytem i standardową liczbą wypisów.

Jak ustalić podział kosztów, żeby uniknąć sporów?

Najważniejszy moment na rozmowę o tym, kto płaci za notariusza, to negocjacje przed zawarciem umowy przedwstępnej. Warto wtedy jasno, wprost i szczegółowo ustalić:

• kto ponosi taksę notarialną,
• kto płaci PCC (co do zasady kupujący, ale można umówić się inaczej co do praktycznego rozliczenia),
• jak dzielicie się opłatami sądowymi,
• jak rozkłada się koszt wypisów aktu.

Najlepszą ochronę daje wpisanie tych ustaleń wprost do umowy przedwstępnej, a później ich powtórzenie w treści aktu. To pozwala kupującemu dokładnie przygotować środki, a sprzedającemu – jasno skalkulować, ile faktycznie „zostanie w ręce” po wszystkich opłatach i podatkach.

Bez względu na wybrany model rozliczeń najprościej przyjąć, że notariusz zawsze obsługuje obie strony, ale to strony między sobą decydują, kto za tę obsługę płaci i w jakich proporcjach.